上海金山迎来大爆发!

如果,你要问上海哪个区存在感最弱?

很多人会回答:金山。

以前我们的楼市情报也往往会忽略掉这地方,直到很多粉丝留言问:我们大金山呢?

是啊。金山不止有韩寒、海滨、化工。

最近还发生了一件事,不得不说!

上周,首个在华设立、全球最大的乐高乐园,官宣落址上海金山,总投资5.5亿元,可以和迪斯尼掰掰手腕了!

很多人表示很想去金山玩。

金山这个极为低调的地方,楼市将受到影响!

我们关注到以下几点:

· 乐园经济对板块有显著的拉动作用,金山的乐高区域会不会成为下一个迪斯尼-川沙板块?

·金山房价在上海垫底,是上海真正的最低上车盘;

· 金山今年在悄咪咪地涨。

我们一点点来分析——

01

建一座乐园,尤其是世界级的乐园,对周边楼市有什么影响?

绝不仅仅是一个全球知名的名头,还会带来实实在在的资金、配套与人气,从而让整个居住氛围都得到升级。

拿迪斯尼来说,之前有学者通过对迪斯尼周边房价变化进行分析,提出了“开园效应”和“售票效应”。

“开园效应”指的是我们所关心的开园事件对周边房价的影响程度,“售票效应”则是售票事件(开始售票但未正式开园)对周边房价的影响。

最终,学者们得出三个结论:

离迪斯尼越近的房子被炒作得越厉害 新房比二手房更容易被炒作 游客也会影响房价

当然,从学者角度来说是炒作,可是从现实情况来说,川沙板块从2009年官宣落址后,实实在在地暴涨5倍。

曾经年成交均价在10000元/平方米左右的川沙,到2015年已经涨到了3万元/平方米左右。

而那时候的川沙,还记得吗?没有商业设施,位置处于上海环外。

当然,上海整体也在涨。

可川沙是跑赢大盘的。

对比川沙周边的惠南板块,涨幅远远落后。由此可见,乐园经济对房价的刺激。

不过现在的川沙已经冷静了下来,次新房价格维持在4-5万/平方米,新房价格在6万/平方米左右。

乐园对周边板块的刺激效应会呈现下滑趋势。待到利好都释放了,基本就从投资价值转移为自住价值了。

这一轮结束了,此时进入已晚。

那下一轮会不会轮到乐高乐园所在地金山呢?

02

上海有16个区,乐高主题乐园为何选址于存在感那么弱的金山呢?

乐高主题乐园所在的默林集团考察了2年。

虽然是英国公司,但它在上海其实是个老江湖。旗下的杜莎夫人蜡像馆、海洋探索中心、乐高探索中心(乐高主题室内景点)等景点,大家应该都听说过了,甚至去过了。

在资本寒冬的境况下,乐园主题乐园将投入5.5亿元,而整体主题度假村项目加上周边前期投入和配套等未来区域总投资或将达到100亿元左右。

显然,默林集团期待金山乐高能创造出下一个“迪士尼神话”。

对于选金山的原因,首席开业官尼克瓦尼说:“便捷的交通、上海的市场、金山区政府的大力支持都是吸引项目落地的决定因素”。

我们能从话中看到金山的两个特点:

·首先是金山政府的大力支持。

· 其次,金山的区位优势明显。

金山地处上海西南,东临东海、南濒杭州湾、西与浙江省接壤,是长三角更高质量一体化发展的桥头堡。选址金山,能更好地吸引苏浙皖乃至全国游客来乐园游玩。

从交通上来看,金山有7条高速公路、12个出入口,沪杭高铁在金山境内设有金山北站,筹建中的沪乍高铁设有金山南站。

从区位上来看,金山距离上海市中心1小时车程可达,这1小时车程你能覆盖长三角16个重要城市,2小时内车程覆盖长三角5500万人客源区域。

不过,金山的短板也比较突出:

没有一根通往市区的轨道交通,我在《上海市金山区总体规划暨土地利用总体规划(2017-2035)》也没有查到新建轨交的规划。

说实话,金山是真的远。

现在通往市区主要依靠大巴车以及金山小火车。虽然,从金山卫站坐火车到上海南站只要40分钟,但小火车班次间隔时间比较长,换乘也很不方便,与地铁的便捷性是没法比的。

多年化工区的印象也给金山造成了不小的负面影响。

石化是金山的支柱产业,曾给金山人带来了就业机会,但化工产业也屡被诟病对环境造成污染。

其实,在金山新城内已经几乎看不到化工的身影,绝大多数都搬到了其他地方。

不过,金山新城的产业还是以工厂为主,缺少大型商务办公区,高新产业匮乏。

金山新城依然是上海七大新城里的“后进生”。

这些明显短板是否会被补上?

这或许决定了金山是否能成为下一个川沙板块的关键。

03

我在研究各区房价涨跌情况的时候,发现——

金山在2016年后,随着上海市场的集体迸发,也有过一波跨越式上涨。

2016年之前,均价在每平米1万元左右趴着。2017年终于跨入了2字头,之后也随着上海市场进入了冰冻期。

而从2019年的数据上看,金山居然是一路上扬的。其他不少区是盘整或者下挫。

金山的上涨,不动声色。

由于底价太低,哪怕是上涨,新盘均价仅每平米2万出头,应该是在上海上车的最低门槛价了吧。

过去,它有点像环沪的一些城市,靠着上海的溢出效应,加上低总价的超低门槛,带来一波涨幅。

但是,现在的金山,或许会更像上海。

迪斯尼乐园曾经为川沙带来更多的配套。

光交通这项,有3条轨道交通线路(2号线,11号线,2号线接驳线)和一条机场联络线(磁悬浮),再加上四十几条公交线路,出行十分便利。

现在坊间有句话说,10年前你没搭上迪斯尼发展的快车,几年前你错过了大虹桥的前进的飞机,几个月前你没赶上临港的轮船,现在,你可能又要错过乐高这座“金山”吗?

你觉得金山有戏吗?留言告诉我们你的想法!

作者:汉岚

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